1. Základné otázky

V úvode sa klienta pýtam na jeho vek, rodinnú situáciu, na jeho zamestnanie / podnikanie, akú má aktuálne banku, na jeho úverovú históriu atď. Vek je dôležitý preto, aby sme vedeli na akú dobu môžeme úver naťahovať. To sa potom odrazí vo výške mesačnej splátky pri prepočtoch príjmov. Bežne vieme úver natiahnuť maximálne na 30 rokov, líši sa však max. výška veku, do ktorého viem v danej banke úver mať. Pre porovnanie tabuľka nižšie. Informácie o zamestnaní či podnikaní sú základ, nakoľko každá banka má určené minimálne doby trvania TPP alebo živnosti či s. r. o. Pre porovnanie dávam taktiež tabuľku nižšie. Tak isto nie každá banka akceptuje zahraničný príjem a možnosti sa líšia aj podľa toho, v akej oblasti klient pracuje. No a úverová história môže byť kameň úrazu. Ak sa v minulosti stalo, že klient meškal so splátkami, mal odklad splátok, reštrukturalizáciu dlhov a podobne, automaticky buď úplne vylúčime možnosť zobrať nový úver, alebo sa nám výber bánk zmenší na minimum. Tu vždy vychádzame z údajov z úverového registra. O výpis z neho sa dá požiadať v tomto linku (http://www.sbcb.sk/wp-content/uploads/2017/07/SBCB_Ziadost_o_vypis_expres_zs.pdf)

*Zdaňovacie Obdobie

2. Otázky k účelu úveru

Ako prvú otázku sa klientov pýtam na čo chcú daný úver zobrať. Najčastejšie sa stretávam s odpoveďami ako: na kúpu domu, na kúpu bytu, na výstavbu rodinného domu, bezúčelová hypotéka ( napríklad na výstavbu chaty ), na vyplatenie partnera pri rozvode atď.

Dôležité teda je, mať jasne stanovené načo chcem peniaze od banky použiť. Nie každá banka dokáže financovať každý účel. Platí však, že bežné účely, ako tie ktoré som napísal vyššie dokáže zobrať každá banka. To ale neznamená že je každá na daný účel aj naozaj dobrá. Ak máte špecifický prípad, tak pre určenie správneho účelu a banky, ktorá ho vie financovať ma môžete kontaktovať. Taktiež sa niekedy stretnem so situáciou, kedy klienti vlastne ani poriadne nevedia načo peniaze použijú, po prípade by to chceli minúť na spotrebné veci. Vtedy sa zase snažím zistiť kde je problém, a či sa nedá vyriešiť aj bez zbytočného zadĺženia sa.

3. Otázky k príjmom a výdavkom klientov

Keď už teda vieme načo by sme radi peniaze z úveru použili, vieme zhruba povedať, koľko ich budeme potrebovať. Tu prichádza na rad otázka, či príjmy klientov postačujú na výšku hypotéky, ktorú by si radi na seba zobrali. Uvediem viacero parametrov, ktoré sa klientov pýtam, a ako potom počítam, či im to nakoniec vyjde podľa predstáv.

• DTI (celková úverová zaťaženosť) Tu vynásobím čistý ročný príjem klienta, po prípade aj partnera číslom 8. Od výsledku následne odpočítam zostatky všetkých dlhov, ak nejaké má.

Príklad : Príjem 800€/mes. x 12 x 8 = 76800€ – toto je maximálna úverová zaťaženosť pri takomto príjme. Ak však mám zostatok spotrebného úveru vo výške 10000€, môj DTI limit bude o to nižší, teda 66800€.

• DSTI (výpočet koľko % mesačných príjmov nesmie ísť na splátku hypotéky po odrátaní životného minima) Od 01.01.2020 môže ísť na splátku úverov po odpočítaní životného minima maximálne 60% príjmov klientov. Od konkrétnych príjmov sa tu tak isto odpočítajú existujúce splátky úverov.

Príklad: manžel a manželka, spoločné príjmy majú 2000€, majú dve deti, majú leasing na auto so splátkou 150€ mesačne

Výpočet: 2000€(príjmy) – 218€(živ. min.) – 152€(živ. min. druhá osoba) – 99€ – 99€ (živ. min. obe deti) = 1432€ – 40%(rezerva z príjmu podľa NBS) = 859€ – 150€(splátka exist. úveru) = 709€ Toto je suma, ktorá môže maximálne tvoriť mesačnú splátku úveru, ktorý chceme s klientmi zobrať. Pri kalkulácií úveru je dôležité nezabudnúť, že pri výpočte mesačnej splátky úveru banka nevychádza z aktuálnych úrokových sadzieb, ale dáva tzv. “stress test”. Tj. počíta aj s tým, či by klienti vedeli splácať úver pri prípadnom navýšení základnej úrokovej sadzby.

4. Otázka ku vlastným zdrojom a výške LTV

Ak teda máme vypočítané, že príjmy klientov sú v poriadku, posunieme sa ďalej. Ako už všetci dobre vieme, banka mi v závislosti od účelu úveru požičia maximálne určité % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Štandardne sa pohybujeme na úrovni 80% z hodnoty bytu, či domu. V niektorých prípadoch vieme dostať LTV 90%. Inokedy zas napríklad iba 70% a menej. Pre porovnanie prikladám tabuľku aj so štyrmi najčastejšími účelmi za štandardných podmienok.

Ak nám dané % financovania nepostačuje, pýtam sa klientov na vlastné zdroje. Ak ani tie nepostačujú, pozeráme sa po iných možnostiach dofinancovania. Najčastejšie spotrebným úverom alebo cez stavebnú sporiteľňu. Ak chcete mať mesačnú splátku úverov čo najnižšiu, odporúčam využiť skôr úver zo stavebnej sporiteľne, nakoľko tento vieme natiahnuť na dlhšiu dobu. Bežne až 20 rokov.  Toto úver samozrejme predraží a musíme s tým počítať aj pri výpočte DSTI.

5. Otázky na záver

Tieto sa už väčšinou odvíjajú od odpovedí na tie predošlé.

♦ Ak vám napríklad nevychádzajú príjmy na kúpu vysnívaného domu, pýtam sa, či nie je možnosť aby išiel do úveru napríklad niekto z rodiny, ako pomocný príjem.

♦ Ak nám nevychádza % LTV, pýtam sa, či nie je možnosť založiť ešte inú nehnuteľnosť a dostať tak vyššie percento financovania.

♦ Taktiež sa pýtam na hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, po prípade odporúčam klientom koho za účelom ohodnotenia kontaktovať.

♦ Keďže spolupracujem so všetkými bankami, často sa pýtam aj to, či je klient spokojný so svojou bankou, alebo by chcel prepočítať možnosti aj inde.

Od situácie, kedy začíname spolupracovať v riešení hypotéky, až po ten moment, kedy majú klienti kúpenú nehnuteľnosť, po prípade peniaze na účte, príde naozaj veľa otázok. Dnes som popísal aspoň tie základné, od ktorých myslím sa už vie každý odraziť. Verím, že bol tento článok nápomocný a ak by ste mali nejaké otázky ohľadom hypoték či iných druhov úverov, neváhajte sa na mňa obrátiť.